Qui est le bailleur dans une location ? définition et rôle

Vous venez de signer un bail, ou vous vous apprêtez à le faire ? Une question essentielle se pose : qui est réellement ce « bailleur » mentionné dans votre contrat ? Comprendre ses attributions et ses devoirs est crucial pour établir une relation locative harmonieuse et anticiper les éventuels problèmes.

Le terme « bailleur » recouvre bien plus qu’une simple désignation. Il englobe un ensemble de prérogatives, de devoirs et d’obligations légales qui encadrent la mise à disposition d’un bien immobilier contre un loyer.

Définition précise du bailleur : au-delà du simple « propriétaire »

Il est courant d’assimiler le bailleur au propriétaire du logement. Bien que ce soit souvent le cas, il est important de distinguer ces deux notions. Le propriétaire détient le titre de propriété du bien. Le bailleur, quant à lui, signe le contrat de location et assume les responsabilités locatives qui en découlent. Cette distinction est primordiale, car elle influence la gestion de la location et les recours possibles en cas de difficulté.

Cas où le bailleur est distinct du propriétaire

• Mandat de gestion : Une agence immobilière ou un administrateur de biens peut agir en tant que bailleur pour le compte du propriétaire, assurant ainsi la gestion locative au quotidien.
• Usufruitier : L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, incluant le loyer, même sans en être le détenteur.
• Indivision : Plusieurs personnes possédant le bien en indivision peuvent désigner un mandataire pour gérer la location.
• SCI (Société Civile Immobilière) : Dans le cadre d’une SCI, la société elle-même assume le rôle de bailleur, et non ses associés directement.

Ces situations démontrent la complexité de la relation entre le bailleur et le bien immobilier. Avant de signer un bail, il est donc essentiel d’identifier précisément qui est votre bailleur.

Formalités juridiques pour les bailleurs

Être bailleur implique certaines formalités, notamment l’immatriculation pour les professionnels. L’obtention d’un numéro SIRET est obligatoire pour les loueurs meublés professionnels, c’est-à-dire ceux dont les revenus locatifs dépassent 23 000 € annuels et constituent la principale source de revenus du foyer fiscal. De plus, le bail doit mentionner des informations obligatoires telles que l’identité du bailleur (nom, adresse, SIRET si professionnel) pour garantir transparence et sécurité juridique.

Les différents types de bailleurs : un panorama varié

Le paysage des bailleurs est diversifié, regroupant des particuliers, des professionnels et des organismes sociaux. Chaque catégorie présente des avantages et des inconvénients à considérer pour un choix éclairé.

Bailleurs particuliers

Les bailleurs particuliers sont des personnes physiques louant un ou plusieurs biens. Accessibles et ouverts à la négociation, ils favorisent une relation de confiance avec le locataire. Cependant, leur gestion peut être moins rigoureuse et leur réactivité parfois limitée.

• Atouts : Accessibilité, négociation possible, approche humaine.
• Limites : Gestion parfois aléatoire, moins de réactivité, professionnalisme variable.

Bailleurs professionnels

Agences immobilières, administrateurs de biens ou sociétés spécialisées constituent les bailleurs professionnels. Ils offrent rigueur administrative et professionnalisme, avec une réactivité accrue grâce à leur structure. Néanmoins, leur flexibilité peut être moindre et les coûts de gestion plus élevés, avec un contact moins personnalisé.

• Avantages : Professionnalisme, rigueur administrative, réactivité (en principe), expertise juridique.
• Inconvénients : Flexibilité limitée, coûts potentiellement supérieurs, relation moins directe.

Bailleurs sociaux

Les bailleurs sociaux, tels que les organismes HLM (Habitations à Loyer Modéré), ont pour mission de proposer des logements à loyers modérés aux foyers à faibles ressources. L’accès à ces logements est soumis à des conditions strictes, notamment des plafonds de revenus. Les baux sociaux présentent des particularités en matière de conditions d’occupation et de suivi social.

• Mission : Faciliter l’accès au logement pour les populations à revenus modestes.
• Spécificités : Critères d’attribution et conditions de location encadrées.

Le rôle central du bailleur : devoirs et responsabilités

Le bailleur, qu’il soit particulier ou professionnel, est soumis à un ensemble d’obligations légales et financières visant à protéger les droits du locataire et à assurer la décence du logement. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs et prévoit des sanctions en cas de manquement aux devoirs du bailleur, allant de la mise en demeure à des dommages et intérêts.

Devoirs légaux du bailleur (selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

• Fournir un logement décent : Le logement doit respecter des critères de décence précis, notamment en termes de surface habitable (au moins 9 m² pour une personne seule), d’état général, d’équipements (chauffage, eau courante, électricité) et d’absence de risques pour la santé et la sécurité du locataire.
• Entretenir le logement : Le bailleur doit réaliser les gros travaux et réparations importantes, comme la toiture, la plomberie, le système de chauffage ou l’installation électrique. Il doit également veiller à la mise aux normes du logement en cas d’évolution de la réglementation.
• Assurer une jouissance paisible : Le bailleur doit garantir la tranquillité du locataire et ne pas empiéter sur sa vie privée. L’accès au logement est interdit sans son accord, et les règles de voisinage doivent être respectées.
• Remettre les documents obligatoires : Le locataire doit recevoir un certain nombre de documents, comme le diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, etc.), une notice d’information sur les droits et devoirs des parties, et l’état des lieux d’entrée.
• Respecter la vie privée : Il est interdit de pénétrer dans le logement sans autorisation et de ne pas respecter les visites convenues.

Devoirs financiers du bailleur

Les devoirs financiers sont aussi essentiels au bon déroulement de la location. Ils concernent la fixation et l’encadrement du loyer, la gestion des charges et la restitution du dépôt de garantie. Une gestion rigoureuse et transparente est indispensable pour prévenir les contentieux.

• Fixation et encadrement du loyer : Le loyer est librement fixé, sauf en zones tendues où il est encadré par la loi. Le bailleur peut réviser le loyer annuellement selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’ INSEE .
• Gestion des charges récupérables : Le bailleur peut récupérer certaines charges auprès du locataire, comme les charges de copropriété (entretien des parties communes, ascenseur), la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les dépenses énergétiques (chauffage collectif, eau chaude). Un décret précise la liste des charges récupérables.
• Restitution du dépôt de garantie : Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels dommages ou impayés. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges pour les locations vides et deux mois pour les meublées. Le dépôt doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après le départ, après déduction des sommes dues.

Obligations en cas de travaux

• Informer le locataire avant les travaux.
• Indemniser en cas de nuisance importante.
• Envisager une réduction de loyer si nécessaire.

Si des travaux sont prévus, le bailleur doit en informer le locataire en précisant leur nature, leur durée et les modalités d’accès au logement. Une indemnisation ou une diminution de loyer peut être envisagée en cas de trouble de jouissance conséquent pour le locataire.

Droits du bailleur : les contreparties de ses obligations

Le bailleur possède des droits en contrepartie de ses devoirs. Ces droits garantissent le respect du contrat de location et la protection de ses intérêts patrimoniaux, tout en étant encadrés par la loi pour respecter les droits du locataire.

• Percevoir le loyer : Le bailleur a le droit de percevoir le loyer et les charges aux dates convenues. Une relance peut être effectuée en cas de retard.
• Récupérer le logement : Le bailleur peut récupérer le logement à la fin du bail, en respectant un préavis de six mois pour les locations vides et de trois mois pour les meublées, avec un motif légitime et sérieux (vente, reprise pour occupation personnelle, etc.).
• Droit de visite : Les visites sont autorisées uniquement avec l’accord du locataire et dans le respect de sa vie privée.
• Droit de contrôle : Le bailleur peut vérifier l’attestation d’assurance habitation du locataire et demander des justificatifs de paiement du loyer.

En cas de retard de paiement, une relance amiable est possible, suivie d’une procédure de recouvrement si nécessaire. Le bailleur a le droit de visiter le logement, mais uniquement avec l’accord du locataire et dans le respect de sa vie privée.

Recours et litiges : comment agir en cas de problème ?

Malgré une bonne volonté de part et d’autre, des litiges peuvent survenir entre bailleur et locataire. Ils peuvent concerner le non-respect des devoirs du bailleur (logement non décent, travaux non réalisés) ou du locataire (défaut de paiement, dégradations). Des procédures de recours existent, allant de la démarche amiable à la saisine du tribunal.

Non-respect des obligations du bailleur : les étapes

• Première étape : Envoyer une demande amiable par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Deuxième étape : Engager une conciliation ou une médiation.
• Troisième étape : Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Informations sur la CDC .
• Quatrième étape : Saisir le tribunal judiciaire.

Litiges fréquents

• Logement ne répondant pas aux critères de décence.
• Travaux non réalisés malgré les demandes.
• Non-restitution du dépôt de garantie dans les délais.
• Désaccords concernant les charges locatives.
• Nuisances troublant la jouissance du logement.

• Rôle des associations de locataires : Les associations de locataires offrent accompagnement, conseils et aide à la résolution des litiges. Contactez l’ ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) pour trouver une association près de chez vous.

En cas de litige, conservez tous les documents relatifs à la location (bail, état des lieux, quittances, courriers…) et sollicitez l’aide d’un professionnel du droit ou d’une association de locataires. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour faire valoir vos droits.

Pour une location réussie

Le rôle du bailleur est fondamental dans une location, tant au niveau des obligations légales que de la gestion quotidienne du logement. Connaître ses droits et devoirs est essentiel pour éviter les litiges et construire une relation sereine et pérenne. Une communication claire et transparente entre bailleur et locataire, fondée sur le respect mutuel, est la clé d’une location réussie. Selon l’ Observatoire des Loyers , le marché locatif se caractérise par des disparités importantes, avec des taux de vacance variant de 2% dans les zones tendues à plus de 10% en zone rurale. La gestion locative représente un coût pour les bailleurs, estimé à environ 8% des loyers perçus.